La compra de vivienda en Granada como valor refugio

La vivienda como valor refugio en Granada ante el inminente encarecimiento de intereses.

Quiero compartir algunas reflexiones con aquellos a los que os interesa la actualidad económica, sin ánimo de ser exhaustivo, pero sí claro.

Primera Parte: Antecedentes

Inversiones 2019

La crisis bancaria vivida dio lugar a la re-estructuración de su sector e intervenciones de Estados y Banco Central Europeo.

Hizo que la liquidez bancaria se contrajera. Se crearon nuevas normativas aplicadas a través de tests de estrés a la banca, que consistían en asegurar su liquidez ante imponderables.

Inicialmente, dichas normativas no se cumplían porque las agencias de rating, encargadas de evaluarlos, estaban pagadas por ellos y les calificaban positivamente; suficiente para eludir dichos tests.

Lo que encubrieron fue mala praxis y falta de profesionalidad en las direcciones de Bancos y Cajas -sus cúpulas estaban copadas por el intervencionismo de políticos, entidades sindicales, empresariales y otros-.

Una vez demostrada su falsedad en primeros y segundos exámenes, cayeron varios bancos nacionales e internacionales, llevándose por delante a miles de clientes particulares y societarios.

Los particulares habían contratado productos financieros tóxicos, bien por desinformación bien por avaricia.

Los técnicos cualificados de los bancos, sabían perfectamente que estos productos financieros tóxicos eran activos formados por un conjunto mixto e hiper-apalancado de créditos e hipotecas de casi imposible recuperación, unificados y recomprados por sociedades con ánimo de lucro y revendidos a terceros en forma de fondos con enormes colaterales.

Las cúpulas de los Bancos y Cajas –no economistas en su mayoría-  sabían, o lo que es peor, no sabían, pese a que esos  técnicos cualificados les tenían informados, de la situación. Pero continuó.

El dinero que, como la energía, ni se crea ni se destruye, solo se transforma, pasó entonces a manos de los más avispados fondos mundiales que supieron crear los productos híbridos –después los llamados tóxicos- que, haciendo un alarde de branding y marketing, fueron re-denominados para ser vendidos de manera atractiva, con el beneplácito principal de los Gobiernos, principalmente EEUU, la City y Suiza.

Como en el juego de la silla, los que primero se pudieron sentar, ganaron verdaderas fortunas, equivalentes a la suma de PIBs de grandes países por años.

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Segunda Parte: Acción y reacción.

El Banco Central Europeo, comienza a darle a la máquina del dinero obligado a recuperar la liquidez de los Estados, y estos a su vez, constriñen la economía del ahorro de la clase trabajadora a base de tributos y dota de grandes ayudas a la banca.

A aquella banca que –ay, llevada por políticos y mandamases no cualificados, no supo sentarse en la silla a tiempo y revender esos productos.-

En teoría, el Banco Central Europeo emite dinero y compra deuda soberana. Aplicado a nosotros, para que España pueda pagar sus servicios públicos.

Varias historias acontecen en paralelo:

La banca pasa de repente a vender seguros, frigoríficos, coches, y cierra el grifo ipso facto al que era su producto estrella histórico – los créditos hipotecarios tradicionales-, prohibiendo por “política de empresa” concederlos.

Esto se debe a que ya tienen suficiente con aquellos tóxicos que incluía mucho ladrillo, que con el tiempo, se van concentrando en “el banco malo”, Sareb, etc.

Los bancos pasan a ser también inmobiliarias, debido a que no pueden recuperar el dinero de dichos productos, quedándose con un inmovilizado inmobiliario que mal-venden.

Mientras, la principal rama del desarrollo económico español, aparte del turismo, que es la construcción, se para en seco. Cierto es que la burbuja era obvia. Pero cayeron muchos que estaban a medio camino con sus negocios, muchos gremios, muchos empresarios y muchos consumidores.

La Banca, que nunca pierde, comienza a comprar la deuda soberana a España en forma de bonos a corto, medio y largo, aprovechándose a su vez que el mismo BCE que creaba ese dinero para España, baja los tipos de interés a niveles incluso negativos, para que los bancos diesen créditos a la ciudadanía y empresas.

Sin embargo, abren un gap de tiempo a su favor en el que no conceden préstamos bajo ningún concepto, consiguiendo además una inyección económica pagada por todos los españoles. Aprovechan a su vez para aglutinar, re-ordenar y vender su mayor o menor cantidad de activos tóxicos a través del Sareb y venderlos masivamente a fondos de inversión, los ahora denominados fondos buitre: el mismo perro con distinto collar que inició la crisis financiera macro, pero reconvertida y reactualizada.

Tercera parte: La diferencia con ciclos económicos anteriores

Ese gap a su favor, es el de más largo período por mucho, desde 1929, en el que los intereses han estado más tiempo en mínimos.

Normalmente, estas curvas son de aspecto senoidal y con una frecuencia de repetición de unos 15 años, es decir, un Ciclo= 15 años.

Sin embargo, esta crisis ha hecho que el interés del dinero haya estado y esté aún en mínimos históricos por al menos ya, 10 años.

Tiempo en el que la Banca, distorsionando su función original, está comprando dicha liquidez a intereses negativos o cero, liquidez que el BCE fabrica para el Estado, que lo emite en forma de deuda parcialmente y los Bancos lo han estado y están comprando, consiguiendo un interés positivo a su favor, mayor que el que el propio Estado consigue. Es decir, España está aumentando su deuda que compra a 0 y vende a pérdidas.

Y a los españoles nos ponen los préstamos del 10% al 15% TAE.

Todo esto está sucediendo en estos momentos. Y esto tiene una derivada o, acaso no se pregunta por qué bajan las bolsas hoy sin motivo aparente y de manera constante desde hace meses?

Cuarta Parte: La nueva Burbuja que va a estallar.

Bueno, ahora puede operarse contra compañías, es decir, el trading permite una operativa bursátil denominada CFDs, que consiste en sabiendo que un Valor va a bajar, operar en su contra para ganar dinero. Ejemplo: Banco Popular. Puede primeramente vender a 8 para, a las 2 horas, comprarse a 6. Pero hay razones más importantes:

El motivo de la continua bajada de los valores bursátiles, es decir, de la riqueza de accionistas es que, pese a que las economías de la zona Euro y EEUU crecen y el paro baja, las bolsas están participadas por los bancos, son sus principales blue chips.

Si Santander o BBVA baja, baja toda la bolsa, y la banca ya sabe lo que le espera, un incremento de los intereses ante el corte de flujo de dinero de Mario Draghi y su compra de deuda, con lo que toda esta otra Burbuja Bis que estaba dándose, está comenzando a pincharse. A esto se le llama ahora…”flexibilización cuantitativa”.

Acaso era normal que desde 2008, las bolsas hayan estado creciendo, en plena crisis?

En estos 2 últimos años, la banca ha vendido los inmuebles que eran mínimamente dignos, con lo cual han vendido gran parte de su inmovilizado inmobiliario, al que asociaban su hipoteca. Pero ahora ya no tienen ni el inmueble ni pueden dar la hipoteca.

Esto hizo que desde el 2016 aproximadamente, haya guerras interbancarias por conseguir las hipotecas más baratas de inmuebles, fuera ya de su cartera tóxica, y en manos de privados.

Conclusiones: Qué está por llegar? Qué tengo claro para Granada?

A los bancos, sin hipotecas que dar y sin deuda soberana (bonos) que comprar, no le va a quedar más remedio que elevar enormemente los intereses de manera muy rápida.

Es decir, en los próximos 2-4 años, vamos a ver una explosión de subida de los tipos de interés. Con todo lo que ello conlleva de colapso en la economía.

Las bolsas van a seguir bajando debido a que se ha emitido tanto dinero por las Reserva de EEUU y BCE, que inicialmente sirvió para inflarlas, pero ahora tienen que volver a sus valores reales de cotización.

Se rumorea que los gobiernos pseudo socialdemócratas en España, pretenden crear una Ley que blinde a los arrendatarios de viviendas y quieren obligar a que los contratos mínimos sean de 5 años!.

Los arrendadores de vivienda se van a arriesgar a alquilar una casa que es suya, por Ley, 5 años en sus contratos de alquiler?

El precio del alquiler se va a disparar y un enorme parque de viviendas que en la actualidad está en alquiler va a ponerse a la venta.

Subida precios de la vivienda

No ha dado tiempo a que en ciudades como Granada, por falta de regeneración de su Plan General de Ordenación Urbana, y por ir a la cola en inversión, se realicen nuevas promociones de Obra Nueva.

Dado que los bancos no premian la economía del ahorro, del pequeño y mediano ahorrador, se da un paradigma que antes no existía, y es que si tienes un Euro, muévelo, porque entre el banco y Hacienda, al final, lo pierdes.

Esto hace que el incremento en los precios de la vivienda en Granada se vaya a disparar en los próximos años. Y eso significa que la inversión en Vivienda, es un verdadero valor refugio en Granada para quien compre hoy.

José Miguel Pedraza.

Gerente de Granatte Real Estate Investments en Granada.

Ingeniero Industrial y Agente de la Propiedad Inmobiliaria

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